Đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất

Đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất

Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

- Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê;

- Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;

- Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;

- Sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh;

- Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

- Các trường hợp khác do Chính phủ quy định.

>>> Chủ đầu tư BID chính thức có quyền sở hữu đất dự án chung cư 99 trần bình

Quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản

• Đất được tham gia thị trường bất động sản bao gồm:

Đất mà Luật Đất đai cho phép người sử dụng đất có một trong các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

Đất thuê mà trên đó có tài sản được pháp luật cho phép tham gia vào thị trường bất động sản.

• Điều kiện để đất tham gia thị trường bất động sản:

Đất được tham gia thị trường bất động sản nếu người sử dụng đất đó có đủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 106 của Luật Đất đai.

Đối với trường hợp đất mà Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện các dự án đầu tư thì phải đầu tư vào đất theo đúng dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.

• Quản lý đất đai trong việc phát triển thị trường bất động sản

Nhà nước quản lý đất đai trong việc phát triển thị trường bất động sản bằng các biện pháp sau đây:

- Tổ chức đăng ký hoạt động giao dịch về quyền sử dụng đất;

- Tổ chức đăng ký hoạt động phát triển quỹ đất, đầu tư xây dựng kinh doanh bất động sản;

- Tổ chức đăng ký hoạt động cung cấp dịch vụ hỗ trợ cho thị trường bất động sản;

- Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người tham gia giao dịch về quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản;

- Thực hiện các biện pháp bình ổn giá đất, chống đầu cơ đất đai.

Bài trước 

Read More

Khái niệm về pháp luật bất động sản

a) Khái niệm bất động sản:
Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm:
- Đất đai;
- Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó;
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
- Các tài sản khác do pháp luật quy định.
b) Khái niệm pháp luật kinh doanh bất động sản
- Là tập hợp các văn bản quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành;
- Là hệ thống các quy phạm pháp luật điều chỉnh các nhóm quan hệ pháp luật liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản.
c) Các bộ phận của pháp luật kinh doanh bất động sản:
- Pháp luật về đất đai;
- Pháp luật về thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản;
- Pháp luật về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp;
- Pháp luật về nhà ở;
- Luật kinh doanh bất động sản;

>>> Ảnh hưởng của luật kinh doanh bất động sản mới 2014 tới giá chung cư 99 Trần Bình
Đối tượng nghiên cứu
Các quy định của pháp luật về:
- Quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai;
- Chế độ quản lý và sử dụng đất đai;
- Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất;
- Các quy định của pháp luật về:
- Sở hữu nhà ở, phát triển, quản lý việc sử dụng và quản lý Nhà nước về nhà ở
- Hoạt động kinh doanh bất động sản; quyền, nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản.
Văn bản pháp luật:
- Luật đất đai 2003;
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP về thi hành Luật Đất đai do Chính phủ ban hành;
- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP về việc thi hành Luật Đất đai;
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP về việc quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai do Chính phủ ban hành;
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất do Chính phủ ban hành;
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP về việc thu tiền sử dụng đất do Chính phủ ban hành;
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do Chính Phủ ban hành;
- Nghị định 123/2007/NĐ-CP sửa đổi bổ sung nghị định 188/2004/NĐ- CP
- Nghị định số 13/2006/NĐ-CP về việc xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của các tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất do Chính phủ ban hành;
- Nghị quyết số: 19/2008/NQ-QH12 của Quốc hội ngày 03 tháng 06 năm 2008 về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam;
- Luật nhà ở 2005;
- Nghị định số 153/2007/NĐ-CP về việc quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh Bất động sản do Chính phủ ban hành;
- Nghị định số 71/2010 Hướng dẫn chi tiết Luật nhà ở

>>>Quay về Quy trình thẩm định giá bất động sản

Read More

Quy trình thẩm định giá đối với bất động sản

Bạn có biết nhà nước quy định mức giá nộp thuế đối với bất động sản khác nhau tại các khu vực khác nhau. Thuế đối với nhà nước sẽ thấp hơn hoặc cao hơn so với mức giá tương đương tại thị trường. Vậy nhà nước dựa trên cơ sở nào để thẩm định giá bất động sản, hãy xem bài viết sau:
Bước 1: Nhận Hợp đồng và nghiên cứu nếu chưa đầy đủ các thủ tục cần thiết đề nghị khách hàng bổ sung.
Bước 2: Lên kế hoạch thẩm định
- Liên hệ khách hàng bố trí thời gian thẩm định hiện trạng. (nếu có)
- Phân công chuẩn bị tài liệu cho việc thẩm định tài sản
- Phân công chuẩn bị các công cụ cần thiết phục vụ cho việc thẩm định hiện trạng: Đo, vẽ, chụp ảnh, quay phim hiện trạng của tài sản. (nếu có)
Bước 3: Thẩm định hiện trạng (nếu có)
- Đo, vẽ, chụp ảnh, quay phim, đánh giá chất lượng của tài sản thẩm định giá.
- Đối chiếu với bản vẽ của Giấy phép xây dựng có thay đổi hay không đề nghị khách hàng bố sung (nếu có)
- Thu thập thông tin về giá chuyển nhượng bất động sản trong khu vực tài sản thẩm định giá hoặc lân cận.
Bước 4: Xử lý, phân tích điều chỉnh thông tin
- So sánh những tiêu chí giống và khác nhau giữa tài sản so sánh và tài sản thẩm định giá
- Điều chỉnh những tiêu chí khác nhau của tài sản so sánh về cùng tiêu chí của tài sản thẩm định giá.
- Nhận xét, đánh giá.
Bước 5: Lên báo cáo và trình Ban Giám đốc xem xét thông qua trước khi lập Chứng thư trình Giám đốc phê duyệt chính thức.
Bước 6: Chuyển Chứng thư cho phòng Kế hoạch - Tổng hợp thanh lý Hợp đồng để giao cho khách hàng.
>>> Quy trình thẩm định giá chung cư 99 Trần Bình
>>> Quay về bài trước 

Read More

Thủ thuật kiếm tiền từ đầu tư bất động sản với 5 bí quyết

Bài viết hôm nay, trumnhadat.net sẽ chia sẻ cùng các bạn 5 bí quyết để kiếm tiền từ thị trường bất động sản. Muốn trở nên giàu có, hãy tham gia vào thị trường bất động sản ngay từ bây giờ?

Chia sẻ của một chuyên gia bất động sản đã đào tạo trên 1200 học viên từ 35 tỉnh thành Việt nam.

80% các nhà đầu tư gặp RỦI RO, MẤT TIỀN vì không nắm vững được 05 bí quyết này. Đây là phương pháp tư duy khôn ngoan giúp bạn kiếm tiền từ đầu tư bất động sản.

Bí quyết số 1: CHỌN BĐS CÓ TÍNH THANH KHOẢN

Đây là sai lầm lớn khiến nhiều người đang chôn tiền của mình tại Sóc Sơn, Mê Linh, Quốc Oai, Thạch Thất, Hòa Bình, Bắc Ninh (quá xa trung tâm Hà Nội)... hay các tài sản chung cư, liền kề góp vốn – đã dừng hoặc chậm thi công, một số phân khúc bất động sản cao cấp…

Và tương tự với các thị trường Hồ Chí Minh, Đà Nẵng...

Dù bạn định đầu tư vào bất động sản ở trung tâm hay ven đô, thổ cư, nhà phố, chung cư, liền kề hay biệt thự thì tiêu chí đầu tiên là tính thanh khoản. Tính thanh khoản được hiểu đơn giản là KHẢ NĂNG CHUYỂN ĐỔI THÀNH TIỀN MẶT.

 Giả sử sau khi bạn mua loại bất động sản đó xong, câu hỏi là: Ngay bây giờ, bạn bán có người mua ngay hay không? Có thể câu trả lời là không. Thậm chí cần tiền, bây giờ bán rẻ hơn 1 chút, có người mua ngay hay không ? Có thể câu trả lời vẫn là: Không có!

Bạn mua vào rất dễ và “thoát hàng” ra rất khó. Đặc biệt nếu bạn định vay tiền của ngân hàng, người quen để đầu tư, có thể rất lâu hoặc không biết đến bao giờ mới rút được tiền ra. Sau đó bạn sẽ cảm thấy sốt ruột vì tài sản không tăng giá, bán không ai mua và hàng tháng vẫn phải chịu lãi vay.

CHỈ ĐẦU TƯ NHỮNG TÀI SẢN NÀY NẾU BẠN THỰC SỰ RẤT RẢNH RỖI VỀ TIỀN MẶT VÀ CÓ Ý TƯỞNG ĐẦU TƯ DÀI HẠN !

Ví dụ một gợi ý cho bạn:

Bất động sản không quá xa trung tâm (hoặc nơi sầm uất) 3-10km thường có tính thanh khoản tốt. Vậy tại sao là 3-10 km? Lý do là mọi người sẽ chấp nhận di chuyển trong khoảng cách này, mất từ 10-25 phút di chuyển, đó là nhu cầu tiêu dùng thực.

Chung cư 99 Trần Bình là một ví dụ cho chung cư có khả năng thanh khoản: Chung cư ngay cạnh bến xe Mỹ Đình, cách trung tâm thành phố chỉ 6-8km, thuận tiên đi lại, cho thuê,...bất kỳ lúc nào cũng có thể tạo ra dòng tiền. 

Khi nhắc đến bất động sản, thường có 2 NHU CẦU CƠ BẢN là TIÊU DÙNG và ĐẦU TƯ. Khi thị trường đi xuống, có thể nhu cầu đầu tư biến mất và chỉ còn nhu cầu tiêu dùng. Nếu mua bất động sản không quá xa nơi sầm uất thì dù thị trường đi xuống, vẫn luôn có nhu cầu tiêu dùng và bạn vẫn có thể bán được bất động sản của mình, thoát ra khỏi thị trường.

Nhiều người mất tiền hoặc đọng vốn hàng tỷ đồng là do mua bất động sản ở vị trí quá xa trung tâm, nơi không có nhu cầu tiêu dùng. Một số bất động sản khác thì do giá quá cao, không phù hợp với nhiều người nên khi thị trường đi xuống cũng mất luôn tính thanh khoản.

Vì vậy, câu hỏi đầu tiên trước khi mua vào, đó là:

Nếu tôi cần tiền bán ngay thì có ai mua không? hay:

TÍNH THANH KHOẢN CỦA BẤT ĐỘNG SẢN CÓ CAO HAY KHÔNG ?

Bí quyết số 2: KIẾM TIỀN NGAY KHI MUA

Ví dụ : Bất động sản có giá thị trường (giá mặt bằng chung) là 1 tỷ, bạn mua được 800 triệu. Bất động sản có giá thị trường là 5 tỷ, bạn mua được giá 4,2 tỷ. Bất động sản có giá thị trường là 10 tỷ, bạn mua được giá 7 tỷ.

Kiếm tiền khi mua được hiểu là luôn mua thấp hơn giá thị trường. SAI LẦM CỦA HẦU HẾT MỌI NGƯỜI LÀ THƯỜNG MUA BẰNG GIÁ THỊ TRƯỜNG VÀ HY VỌNG TƯƠNG LAI SẼ LÊN GIÁ.

Đôi khi sau khi mua xong, có thể thị trường bât động sản đi lên và bạn kiếm thêm được tiền khi bán. Nhưng TƯ DUY ĐẦU TƯ THÔNG MINH LÀ LÃI NGAY KHI MUA. Nhờ tư duy này, bạn có thể kiếm tiền cả khi thị trường đi lên và đi xuống. Với thị trường đi xuống, bạn chọn khu vực thanh khoản ,mua rẻ và bán cũng rẻ.

Vậy câu hỏi thứ 2, bạn cần tự hỏi mình:

TÔI CÓ ĐANG MUA RẺ HƠN GIÁ THỊ TRƯỜNG HAY KHÔNG ?

(Hay tôi đang mua bằng giá thị trường và HY VỌNG ?)

Bí quyết số 3: XEM XÉT 2 TIÊU CHÍ LÃI VỐN & DÒNG TIỀN

  

Nếu bạn mua xong bất động sản, xây nhà lên và có người thuê ngay thì nơi đó được gọi là có dòng tiền. Nếu bất động sản bạn gần trường học, khu công nghiệp, bệnh viện... bạn có thể kinh doanh buôn bán mà ra tiền ngay, nơi đó cũng được gọi là có dòng tiền.

Và ngược lại, có rất nhiều nơi mà bạn mua xong, xây lên để cho thuê thì cũng không có “ma nào” đến thuê hay kinh doanh được. Nơi đó được gọi là không có dòng tiền. Còn yếu tố lãi vốn được hiểu đơn giản là tiềm năng tăng giá của bất động sản.

Có những vị trí bất động sản bạn mua giá 40-45 triệu/m2 và sau 3-7 năm, nó tăng hoặc giảm không đáng kể thành từ 35-50 triệu/m2. Và có những vị trí khác, bạn mua giá 3 -10 triệu, sau 3-7 năm, nó tăng thành 20-50 triệu.

Ở những nơi đã phát triển rồi, giá bất động sản thường sẽ tương đối ổn định. Ở những nơi đang phát triển, bất động sản sẽ tiếp tục được hưởng yếu tố lãi vốn thì câu hỏi là bạn sẽ chọn mua ở đâu?

Nếu bạn chọn sai, đồng tiền của bạn sẽ không sinh sôi nảy nở. Nhiều tài sản trong nội thành không còn yếu tố lãi vốn cao và ngược lại, khá nhiều tài sản ở quá xa trung tâm không có yếu tố dòng tiền.

Vì vậy, lãi vốn và dòng tiền là 2 tiêu chí quan trọng bạn nên xem xét trước khi đầu tư.

2 câu hỏi khác bạn nên tự hỏi trước khi mua là :

1) BĐS NÀY CÓ DÒNG TIỀN HAY KHÔNG ?

2) BĐS NÀY CÓ YẾU TỐ LÃI VỐN CAO HAY THẤP ?

 Bí quyết số 4: CHUẨN VỀ MẶT PHÁP LÝ

 Một số bất động sản pháp lý không chuẩn: Ví dụ chưa có sổ đỏ hoặc chưa chắc đã làm được. Trong quá trình giao dịch, bạn được chủ nhà, chủ đất hay chủ đầu tư hứa rằng: Yên tâm đi, không phải lo đâu, anh chị sẽ làm sổ đỏ cho em... Bạn đặt cọc 1 khoản tiền lớn hoặc thanh toán hết tiền sau đó không ra được sổ đỏ hoặc xảy ra tranh chấp, kiện tụng... cũng là rủi ro sẽ khiến bạn mất tiền.

Vì vậy bạn cần nhớ:

Luôn kiểm tra kỹ thông tin pháp lý tài sản bằng cách hỏi địa chính xã, phường; phòng tài nguyên quận, huyện hay các cơ quan chức năng, người am hiểu về bất động sản …. trước khi tiến hành giao dịch đặt cọc hay mua bán. Câu hỏi bạn nên tự hỏi là :

TÌNH TRẠNG PHÁP LÝ CỦA BẤT ĐỘNG SẢN NHƯ THẾ NÀO ?

 Bí quyết số 5:

KHÔNG GIAN & PHONG THỦY - HẠ TẦNG & DỊCH VỤ

Ví dụ : Bạn mua bất động sản xong mà không để ý là đi ra chợ mất 5km, lên bệnh viện mất 30km, đi uống café mất 3km, con đi học mất 15km...

Hay điện và nước thường xuyên bị mất, hạ tầng hay bị ngập lụt, xung quanh không có cây cối, công viên, không có khuôn viên cho trẻ con, chi phí dịch vụ cao, chất lượng xây dựng kém... Hay gần nhà có mồ mả, đình chùa, miếu mạo, nghiện hút, cave, trộm cắp... Nhiều người mua bất động sản chỉ vì yếu tố rẻ, vừa tiền… mà bỏ qua yếu tố này.

Vì vậy, câu hỏi số 5 dành cho bạn là BĐS này có không gian và phong thủy, hạ tầng và dịch vụ như thế nào?

Tóm lại, 5 TƯ DUY ĐÚNG trước khi quyết định đầu tư cho bạn là:

 1) TÍNH THANH KHOẢN

2) KIẾM TIỀN KHI MUA

3) LÃI VỐN VÀ DÒNG TIỀN

4) PHÁP LÝ

5) KHÔNG GIAN & PHONG THỦY - HẠ TẦNG & DỊCH VỤ

Đây chính là 5 câu hỏi bạn nên tự hỏi mình trước khi đầu tư !

"KIẾN THỨC ĐẾN ĐÂU THÌ TIỀN ĐẾN ĐÓ !"

Bạn cũng đừng quên ĐẦU TƯ VÀO KIẾN THỨC TRƯỚC KHI ĐẦU TƯ VÀO BẤT ĐỘNG SẢN vì dù làm bất cứ lĩnh vực gì bạn cần có hiểu biết sâu sắc về nó.

CÓ QUÁ NHIỀU NGƯỜI ĐÃ MẤT TIỀN trong việc đầu tư bất động sản, nhiều người khác nợ nần, phá sản và thất bại hoàn toàn; nếu bạn may mắn đọc được thông tin này, hãy lưu giữ, ghi chép lại, nắm vững nó và hướng dẫn, chia sẻ cho những người xung quanh để cùng tránh rủi ro, kiếm thêm lợi nhuận.

Hãy sử dụng bất động sản đế giúp mình trở nên giàu có, giống như ai đó từng nói:

BẤT ĐỘNG SẢN LÀ CON ĐƯỜNG TẤT YẾU MÀ SỚM MUỘN BẠN CŨNG PHẢI ĐI QUA !

Nguồn bài viết: batdongsan.com.vn

Xem thêm bài trước: Kinh nghiệm đầu tư bất động sản

Read More

Kinh nghiệm đầu tư bất động sản

Cùng trumnhadat.net tìm hiểu kinh nghiệm đầu tư bất động sản nhé.

Kinh nghiệm vay vốn, sử dụng các nguồn lực tài chính để đầu tư bất động sản

Chia sẻ của David Lindahl, giám đốc tập đoàn Lindahl và Bostonian - công ty đầu tư bất động sản xuyên quốc gia, đã thành công trong 550 thương vụ bất động sản:

SỬ DỤNG CÔNG CỤ GIA TĂNG TIỀN:

TẬN DỤNG LỢI THẾ CỦA NHIỀU NGUỒN TÀI CHÍNH BẠN CÓ:

Bạn hiểu rõ vấn đề cuối cùng về việc tận dụng tối đa tiền của bạn. Ta hãy xem xét các lựa chọn trong việc huy động tài chính cho thương vụ.

Các ngân hàng địa phương:

Ở đây, tôi muốn đề cập đến những ngân hàng thương mại và các tổ chức cho vay, quỹ tiết kiệm. Mặc dù đây là những nguôn tài chính truyền thống nhàm chán nhưng đôi khi chúng là lựa chọn tốt nhất cho bạn. Những tổ chức cho vay tại địa phương thương muốn dành khoản vay tại địa phương đó. Và do đó, đôi khi bạn không cần phải thuyết phục nhiều mà vẫn có được khoản vay.

Những ngân hàng địa phương thường có xu hướng ưu tiên cho các khoản vay xây dựng ưu đãi và những người họ quen biết. Nếu đầu tư vào một khu vực mới, bạn nên có một cuộc họp hoặc  bữa trưa với tổ chức cho vay địa phương khi bạn đến đó. Họ càng biết rõ về bạn, bạn càng có nhiều khả năng vay được tiền từ họ hơn.Những ngân hàng địa phương có xu hướng cho vay kỳ hạn ngắn hơn và lãi suất cao hơn. Điều đó có nghĩa là bạn sẽ phải trả nhiều hơn cho những khoản vay đó và phải hi sinh dòng tiền. Nếu thực hiện thương vụ có ít lợi nhuận, bạn nên vay từ công ty quốc gia hoặc tổ chức cho vay tự do.Tổ chức cho vay quốc gia:

Phần lớn các công ty này đều có những tiêu chí cho vay rất chính xác để đánh giá khoản vay. Bởi vì họ không chỉ định nắm giữ những khoản vay này mà còn định bán trên thị trường thứ cấp ngay khi kết thúc việc xét vay.Đây là những thị trường được chính phủ hỗ trợ, nhưng không phải là người mua nợ được chính phủ đảm bảo. Những khoản nợ từ những tổ chức này có mức lãi suất thấp nhất trên thị trường.

Tổ chức cho vay tự do:

Những tổ chức này bao gồm các công ty bảo hểm và quỹ hưu trí. Tuy nhiên, nhũng công ty này thường muốn cho vay với giá trị ít nhất là vài triệu đô la.

Dưới đây là một số chỉ dẫn chung: Khi bạn cần tiền để phục hồi một tài sản, hãy tìm đến ngân hàng địa phương. Nếu đó là thương vụ mới, hãy tiếp cận tổ chức cho vay quốc gia, và nếu bạn muốn bên cho vay sáng tạo hơn trong việc tìm hiểu hoặc xét duyệt khoản vay để được duyệt, bạn hãy tiếp cận các  tổ chức cho vay tự do.

THIẾT LẬP QUAN HỆ VỚI NHÀ MÔI GIỚI ĐỊA PHƯƠNG:

Với nhà đầu tư thì những nhà môi giới thế chấp cũng giống như các đại lý thể thao đối với các vận động viên. Ta phải tốn nhiều chi phí cho họ, nhưng đó là những chi phí đáng giá và cần thiết.

Nhà môi giới giỏi thường có nhiều mối quan hệ với các tổ chức cho vay thuộc cả ba dạng trên. Họ không chỉ giúp bạn đánh giá thương vụ, mà còn cho bạn biết khả năng tìm được nguồn tài chính cũng như các điều khoản vay cho thương vụ. Điều này giúp bạn tiết kiệm được tiền bạc và thời gian.

Hãy xây dựng quan hệ với những người môi giới bì họ biết tất cả mọi người trong thành phố. Bạn cần nhận xét nhanh vè tài sản đó hoặc tham khảo về công ty quản lý hay luật sư giỏi? Người môi giới sẽ biết.

NHIỀU LOẠI KHOẢN VAY:

Ta thảo luận về bên cho vay; giờ ta hãy cùng xem xét các loại khoản vay hiện có.

Khoản vay theo thông lệ:

Đây là một loạt những khoản vay không được chính phủ liên bang đảm bảo. Khoản vay có thể là khoản vay có giới hạn, nghĩa là tài sản và người vay đáp ứng được mọi tiêu chuẩn của tổ chức cho vay quốc gia. Ngoài ra, còn rất nhiều khoản vay không giới hạn, ví dụ một khoản vay lơn có giá trị hơn 750.000 đô la.

Khoản vay từ chính phủ:

Chính phủ có rất nhiều chương trình cho vay để phục vụ các mục đích khác nhau. Những khoản vay này thường có ưu điểm là lãi suất thấp, thời hạn vay dài và chi phí trả trước thấp. Nhược điểm là có những giới hạn phạm vi hoạt động cho các khoản vay. Thông thường là giới hạn phí thuê phòng, yêu cầu phí thuê phòng không được giới cao hơn giá trị thường vài phần trăm.

>>> Ngân hàng Agribank Hỗ trợ vay ưu đãi cho chung cư 99 Trần Bình

Khoản vay cho xây dựng:

Khi tài sản của bạn cần sửa chữa với chi phí lớn hơn giá mua từ 3%, bạn có thể vay từ các khoản vay xây dựng.

Đây là những khoản vay ngắn hạn, thường từ 1 – 3 năm. Những khoản vay này thường dựa trên lãi suất. Một số tổ chức cho vay thường cho phép quay vòng khoản vay và chuyển thành khoản vay theo thông lệ khi việc xây dựng hoàn tất.

Khoản vay trung gian:

Đây là khoản vay sử dụng khi dự ấn cần hỗ trợ vốn nhiều hơn 80% gái trị tài sản. Khoản vay tài chính trung gian sẽ không giúp bạn có được 100% giá trị tài sản, nhưng bạn có thể đạt được mức 90%.

Thường thì bên cho vay thế chấp đầu tiên sẽ có chương trình cho vay trung gian cho phép bạn vay thêm 10%. Đôi khi người môi giới của bạn sẽ tìm một người chuyên cho vay trung gian và cho bạn vay thêm 10% ( có thể nhiều hoặc ít hơn) trên tổng giá trị thế chấp đầu tiên.

Theo lẽ tự nhiên, khoản vay trung gian sẽ có lãi suất cao hơn lãi suất của khoản vay chính. Bạn cần đảm bảm là bên cho vay chính đồng ý để bạn vay trung gian hoặc cung cấp tài chính thứ cấp. Nếu họ không đồng ý, bạn có thể tìm một tổ chức cho vay khác chấp nhận điều đó.

Khoản vay bắc cầu:

Những khoản vay này giúp lấp trống khi ta cần tiền thanh toán cho thương vụ trong khi thời gian chờ khoản vay dài hạn. Tại thời điểm vay, có thể một số yếu tố của tài sản không đáp ứng được tiêu chuẩn bảo đảm nhưng sau đó lại có thể đáp ứng.

Ví dụ bạn có thương vụ rất tốt, nhưng tỷ lệ thuê phòng hiện tại chỉ khoảng 85%. Để có được khoản vay dài hạn với mức lãi suất dài hạn tốt nhất, hầu hết các tố chức cho vay tiền sẽ yêu cầu tỷ lệ thuê phòng cao hơn 85%. Họ gọi là tỷ lệ thuê phòng bền vững.

Tổ chức cho vay bắc cầu sẽ nhận thấy chất lượng của thương vụ và hiểu tình thế khó khăn của bạn. Họ sẽ sẵn lòng cho vay với lãi suất cao hơn và tài sản của bạn được dùng làm vật thế chấp. Ngay khi bạn đạt mức thuê phòng 85%, bạn có thể hoán đổi khoản vay đó cho khoản vay dài hạn với lãi suất thấp hơn.

Khoản vay hỗ trợ quản trị doanh nghiệp nhỏ:

Bạn có thể được vay đảm bảo từ tổ chức cho vay được chấp nhận bởi cơ quan Quản trị doanh nghiệp nhỏ nếu bạn là chủ sở hữu chính tòa nhà. Bạn thường phải có khoản vay trả trước thấp khoảng 10%, và lãi suất vay thấp hơn lãi suất vay của khoản vay theo thông lệ.

Khoản vay từ nguồn tư nhân:

Một trong những nguồn tài chính tốt nhất là những cá nhân có tiền cho vay. Tiền của họ không mới như của ngân hàng nhưng lại không có yếu tố quan liêu trong quá trình vay.

Một trong những nguồn vay tư nhân là những nhà đầu tư. Họ là những cá nhân giàu có cung cấp khoản vay trị giá từ 100 nghìn đô la đến 10 triệu đô la.

Khoản vay nóng:

Lần đầu tiên khi vay nóng từ những người cho vay nóng, tôi nghĩ rằng họ có liên hệ với bọn xã hội đen. Có thể là khi đó, người cho vay nóng yêu cầu gặp tôi ở một cửa hàng bánh rán.

Ông ấy đội chiếc mũ rộng vành đã cũ và mặc quần áo như dân xã hội đên. Hơn nữa, ông ta tính lãi suất cho tôi từ 17 – 20 % cộng với 5 điểm nữa. (Một điểm tương đương 1% của khoản vay, phải trả trước.)

Rồi tôi phát hiện ra rằng những người cho vay nóng thường là những ngươi giàu có, thành thật, những người tự xây dựng lên thị trường ngách cho chính mình.

Mặc dù tính lãi suất cao, song họ không quan tâm đến bạn.

 Nói cách khác, bạn có thể dến từ Sao Hỏa, thiếu kinh nghiệm, có mức tín dụng kém, v.v…họ cũng không quan tâm. Họ sẽ cho bạn vay nhưng với điều kiện bạn phải thế chấp bằng chính thương vụ đó. Nếu bạn không thể hoàn trả họ, họ sẽ lấy thương vụ đó.

Khi khởi nghiệp, tôi đã mua rất nhiều tòa nhà thương mại bằng tiền vay nóng. Tôi  nhận thấy nếu thương vụ của tôi đủ tốt, họ sẽ cho tôi vay 100% tiền và họ tiến hành việc cho vay rất nhanh.

Tôi tham gia một số thương vụ tạo ra dòng tiền rất lớn. Nhờ vậy, tôi có thể vay tài chính từ nguồn khác cho những thương vụ đó với mức lãi suất thấp hơn nhiều so với mức lãi suất thấp hơn nhiều và trả đủ cho bên vay nóng. Giờ tôi đã có dòng tiền khá hơn.

Mọi người thường đả kích những người cho vay nóng và cho rằng họ không bao giờ nghĩ đến việc trả lãi suất cao như vậy. Tuy nhiên, tôi không nghĩ như vậy. Bằng cách thiết lập giới hạn độc đoán cho chính bản thân,  họ sẽ không thể thu lợi từ tất cả các loại thương vụ.

Có những thương vụ không phù hợp vói khoản vay theo thông lệ, nhưng lại sinh lợi tới mức có thể bù lại khoản tiền lãi trả góp cho vay nóng, ngoài ra còn mang lại lợi nhuận lớn cho nhà đầu tư.

>>> Có nên đầu tư vào chung cư 99 trần bình? 

XIN DUYỆT KHOẢN VAY:

Chúng ta đã bao quát toàn bộ các lựa chọn nguồn tài chính. Giờ ta sẽ thảo luận về những yêu cầu để khoản vay được phê duyệt.

Bên cho vay sẽ thực hiện đúng như quá trình ta thực hiện nghiên cứu đầu tư cho thương vụ. Họ sẽ kiếm tra bảng cân đối lỗ lãi trong vòng hai năm qua và bản tính tới thời điểm hiện tại.

Họ sẽ xem xét khoản thu từ tiền thuê phòng hiện tại, và sẽ điều tra tình hình bên trong và bên ngoài của tài sản. Đâu tiên đó chỉ là đến khảo sát bằng mắt thường. Nếu họ quyết định đi sâu hơn vào thương vụ, họ sẽ cử đến chuyên gia điều tra về tài sản.

Bất động sản thương mại có ưu điểm là phần lớn quyết định vay phụ thuộc vào tình trạng của tài sản chứ không phải là cá nhân bạn. Tuy nhiên, theo thông lệ, các tổ chức cho vay sẽ quan tâm đến người xin vay. Vì vậy, họ sẽ muốn xem bản báo cáo tài chính của bạn.

Tiếp theo, họ gửi bạn điều khoản, dài khoảng từ 15 – 30 trang, giải thích các điều khoản cho vay, trong đó, nêu rõ khoản vay là có thể truy đòi hoặc không thể truy đòi. Có truy đòi nghĩa là cá nhân bạn phải chịu trách nhiệm cho vay khoản nợ, và không truy đòi nghĩa là bạn không phải chịu trách nhiệm cá nhân.

Theo lẽ thường, hầu hết mọi người sẽ thích loại khoản vay không truy đòi. Đổi lại, khoản vay này thường kèm theo một số hình thức phạt phải trả trước rất phiền toái. Điều đó không có vấn đề gì nếu bạn có kế hoạch nắm giữ thương vụ trong một thời gian dài hơn.

Mặt khác, nếu bạn có kế hoặc bán tài sản tương đối nhanh, bạn nên thảo luận về lựa chọn tốt nhất với người môi giới thế chấp của bạn.

Xem lại bài: Cẩn thận khi mua dự án của FLC

Read More